El contrato: duración, prórrogas y cláusulas nulas
Da igual lo que ponga el contrato: en alquiler de vivienda habitual, la ley te da derecho a quedarte hasta 5 años (7 si el arrendador es una empresa). Muchas cláusulas que se firman por desconocimiento son nulas de pleno derecho.
Duración: tú decides hasta 5 años (o 7)
La duración del alquiler es la que pactéis, pero si es inferior a 5 años, el contrato se prorroga obligatoriamente año a año hasta alcanzar los 5 años — 7 si el arrendador es persona jurídica — salvo que tú digas que no quieres seguir (art. 9 LAU).
La prórroga es un derecho tuyo, no del casero: él está obligado a aceptarla, tú no. Una cláusula que te haga renunciar a las prórrogas es nula (art. 6 LAU).
Después de los 5 años: prórroga tácita
Llegados los 5 (o 7) años, si nadie avisa de lo contrario — el casero con 4 meses de antelación, tú con 2 — el contrato se prorroga automáticamente por anualidades hasta 3 años más (art. 10 LAU).
Ojo con el "contrato de temporada" fraudulento
Algunos caseros ofrecen "contratos de temporada" de 11 meses para esquivar la prórroga obligatoria y las protecciones de la LAU. Pero lo que cuenta no es el título del contrato sino el uso real: si la vivienda es tu residencia habitual (estás empadronado, vives ahí todo el año), es un arrendamiento de vivienda y tienes todos los derechos de la LAU, diga lo que diga el papel.
Los jueces vienen declarando estos contratos como fraude de ley cuando se demuestra el uso como vivienda habitual.
Cláusulas nulas: firmarlas no las hace válidas
El art. 6 de la LAU declara nulas las cláusulas que modifiquen en tu perjuicio las normas de los títulos I y II de la ley, salvo los casos en que la propia ley lo permita. Ejemplos de cláusulas nulas aunque las hayas firmado:
- Renuncia a la prórroga obligatoria de 5/7 años
- Renuncia a la devolución de la fianza
- "Todas las reparaciones a cargo del inquilino"
- Penalizaciones por desistimiento superiores a las del art. 11
- Permitir al casero entrar en la vivienda cuando quiera
Que estén escritas y firmadas no las convierte en exigibles: son nulas de pleno derecho.
Qué debe incluir el contrato (y tu derecho a que sea escrito)
Un contrato verbal también es válido, pero cualquiera de las partes puede exigir que se formalice por escrito (art. 37 LAU). Debe identificar a las partes, la vivienda, la duración, la renta inicial y las demás cláusulas pactadas.
Antes de firmar, comprueba: quién firma como arrendador (¿es el propietario?), duración, renta y forma de actualización, qué incluye (muebles → pide inventario), reparto de gastos, y condiciones de salida.
Preguntas frecuentes
Mi contrato es de 1 año, ¿me pueden echar cuando acabe?
No. En vivienda habitual el contrato se prorroga obligatoriamente año a año hasta los 5 años (7 si el arrendador es empresa) si tú quieres quedarte (art. 9 LAU). La excepción: que el casero necesite la vivienda para sí o familiares de primer grado, pasado el primer año y si consta en el contrato.
¿Es legal un contrato de 11 meses "de temporada" si vivo ahí todo el año?
Si la vivienda es tu residencia habitual, es un arrendamiento de vivienda con todos los derechos de la LAU, aunque el contrato diga "temporada". Es un fraude de ley frecuente que los tribunales vienen corrigiendo.
Firmé una cláusula que renuncia a la prórroga, ¿estoy atado?
No. Las cláusulas que te perjudican respecto a lo que fija la LAU son nulas de pleno derecho (art. 6 LAU), aunque las hayas firmado.
¿Puede el casero entrar en el piso con su llave?
No sin tu consentimiento. La vivienda alquilada es tu domicilio y es inviolable (art. 18.2 de la Constitución). Solo puede entrar con tu permiso o con autorización judicial.
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