Fianza y garantías adicionales
La fianza es el punto donde más se abusa de quien alquila por primera vez. La ley es clara: un mes de fianza, garantías adicionales limitadas y devolución en un mes al irte. Aquí tienes lo que dice la LAU y cómo defenderte.
¿Cuánta fianza es legal?
La fianza obligatoria en un alquiler de vivienda habitual es de una mensualidad de renta, ni más ni menos (art. 36.1 LAU). Si te piden "dos meses de fianza", eso ya no es fianza legal: como mucho puede ser una garantía adicional, que tiene sus propios límites.
En alquileres de uso distinto a vivienda (por ejemplo, de temporada), la fianza legal es de dos mensualidades.
Garantías adicionales: máximo 2 meses extra
El casero puede pedir una garantía adicional a la fianza (un depósito extra o un aval bancario), pero en contratos de vivienda de hasta 5 años (7 si el arrendador es empresa) esa garantía no puede superar dos mensualidades de renta (art. 36.5 LAU, desde el RDL 7/2019).
Es decir: el máximo total que te pueden exigir al entrar es 1 mes de fianza + 2 meses de garantía adicional + el mes corriente de renta. Si te piden más, o te piden aval bancario y además depósito que juntos superan ese límite, es contrario a la ley.
La fianza no se la queda el casero: se deposita
El arrendador está obligado a depositar la fianza en el organismo de su comunidad autónoma (IVIMA/Agencia de Vivienda Social en Madrid, Incasòl en Cataluña, etc.). No es un requisito decorativo: si no la deposita, puede ser sancionado, y a ti te sirve como prueba de la fianza entregada.
Pide siempre recibo de la fianza y, si puedes, comprueba que está depositada.
Devolución: un mes de plazo
Al terminar el contrato y devolver las llaves, el casero tiene un mes para devolverte la fianza (art. 36.4 LAU). Si se retrasa sin justificación, la cantidad genera el interés legal del dinero.
Solo puede descontar desperfectos que vayan más allá del desgaste normal por el uso. Que las paredes necesiten una mano de pintura después de tres años viviendo no es un desperfecto: es desgaste ordinario.
Tu mejor defensa: el inventario fotográfico
El día que entres, haz fotos y vídeo de todo (paredes, electrodomésticos, muebles, baño, contadores) y envíalas por email o mensaje al casero ese mismo día, para que quede constancia con fecha. Al salir, repite el proceso.
Si no te devuelven la fianza: 1) reclama por escrito (burofax o email con acuse), 2) hoja de reclamaciones de consumo de tu CCAA, 3) demanda de juicio verbal — para cantidades menores de 2.000 € no necesitas ni abogado ni procurador.
Preguntas frecuentes
¿Es legal que me pidan 3 meses de fianza?
No como fianza. La fianza legal es 1 mensualidad (art. 36.1 LAU). Pueden pedirte además una garantía adicional de máximo 2 mensualidades (art. 36.5 LAU), pero debe figurar como tal en el contrato.
¿Cuánto tardan en devolverme la fianza?
El plazo es de un mes desde que devuelves las llaves. Pasado ese plazo sin justificación, la cantidad devenga el interés legal del dinero (art. 36.4 LAU).
¿Pueden quedarse la fianza por pintar el piso?
Solo si hay daños más allá del desgaste normal. El desgaste por el uso ordinario de la vivienda (paredes desgastadas con los años, pequeñas marcas) no es descontable de la fianza.
¿Qué hago si el casero no deposita la fianza en el organismo autonómico?
El obligado a depositarla es él, y puede ser sancionado si no lo hace. Guarda tu recibo de pago de la fianza: es tu prueba. Puedes denunciarlo ante el organismo de vivienda de tu CCAA.
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