Honorarios de agencia y otros gastos
"Un mes de agencia" era el peaje clásico para alquilar. Desde el 26 de mayo de 2023, cobrarle los honorarios de la inmobiliaria al inquilino es ilegal, se disfracen como se disfracen. Esto es lo que sí y lo que no te pueden cobrar.
Honorarios de agencia: los paga el arrendador. Siempre.
Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 (26 de mayo de 2023), los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador (art. 20.1 LAU). Sin excepciones: da igual que el casero sea un particular o una empresa.
Esto incluye los honorarios de la agencia que publicó el anuncio, te enseñó el piso o redactó el contrato. Si la agencia trabaja para el casero, le cobra al casero.
Los disfraces habituales (también ilegales)
Tras la ley, algunas agencias rebautizaron los honorarios para seguir cobrándolos al inquilino: "gastos de gestión", "servicios de bienvenida", "estudio de solvencia", "gastos administrativos", "servicios premium de búsqueda obligatorios"...
Si el cobro es condición para alquilar la vivienda y responde a la gestión del alquiler, es un honorario encubierto e igual de ilegal. Solo sería válido un servicio realmente contratado por ti, de forma libre y separada del alquiler (por ejemplo, que contrates tú una agencia para que te busque piso).
Lo que sí te pueden cobrar
- La renta y el mes corriente al entrar
- La fianza legal (1 mes) y garantía adicional de hasta 2 meses (ver guía de fianza)
- Los suministros que consumas (luz, agua, gas, internet)
- Los gastos generales (comunidad, IBI) solo si el contrato lo pacta por escrito y con el importe anual desglosado (art. 20.1 LAU). Sin ese pacto expreso, van a cargo del casero.
Derecho a recibo (y la alarma del efectivo)
El arrendador está obligado a entregarte recibo del pago de la renta, salvo que pagues por medios que dejen constancia, como una transferencia (art. 17.4 LAU).
Si te piden pagar en efectivo sin recibo, sospecha: sin justificantes de pago quedas en indefensión total ante un desahucio por "impago" que sí pagaste. Paga siempre por transferencia con concepto claro ("Renta [mes] [dirección]").
Cómo reclamar honorarios cobrados indebidamente
- Reclama por escrito a la agencia la devolución, citando el art. 20.1 LAU en su redacción por la Ley 12/2023
- Hoja de reclamaciones y denuncia ante los servicios de consumo de tu CCAA (hay sanciones)
- Vía judicial: reclamación de cantidad; por debajo de 2.000 € no necesitas abogado ni procurador
Guarda el justificante del pago a la agencia y el contrato o factura donde conste el concepto.
Preguntas frecuentes
¿Es legal que la inmobiliaria me cobre un mes de honorarios por alquilar?
No, en contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corresponden siempre al arrendador (art. 20.1 LAU, Ley 12/2023).
Me cobran "gastos de gestión" en vez de honorarios, ¿cuela?
No. Si es condición para alquilar y responde a la gestión del arrendamiento, es un honorario encubierto e igual de ilegal, se llame como se llame.
¿Me pueden cobrar la comunidad o el IBI?
Solo si el contrato lo pacta expresamente por escrito y con el importe anual desglosado. Sin ese pacto, esos gastos son del arrendador.
Pagué honorarios ilegales, ¿puedo recuperarlos?
Sí: reclama por escrito a la agencia, denuncia en consumo de tu CCAA y, si hace falta, reclama judicialmente (hasta 2.000 € sin abogado). Guarda los justificantes de pago.
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