Reparaciones: quién paga qué
Se estropea la caldera y el casero te dice que la pagues tú "porque lo pone en el contrato". Falso: la conservación de la vivienda es obligación suya, y la cláusula que te carga todas las reparaciones es nula.
Regla general: conservar la vivienda es cosa del casero
El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin derecho a subirte la renta por ello (art. 21.1 LAU): caldera, instalación eléctrica, humedades estructurales, electrodomésticos que venían con el piso, persianas, cañerías...
La excepción: si el deterioro lo causaste tú (o quien vive contigo), lo pagas tú.
Lo que sí pagas tú: las pequeñas reparaciones
Corren de tu cuenta las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (art. 21.4 LAU): cambiar una bombilla, la junta de un grifo que gotea, una manivela floja, la alcachofa de la ducha.
La referencia práctica: si es barato y se desgasta usándolo a diario, te toca; si es un elemento esencial de la vivienda o una instalación, le toca al casero.
La cláusula trampa: "todas las reparaciones a cargo del inquilino"
Es una de las cláusulas nulas más habituales. La obligación de conservación del art. 21 no se puede trasladar al inquilino en un contrato de vivienda: una cláusula así es nula por el art. 6 LAU, aunque esté firmada.
Averías urgentes: puedes actuar tú
Si la reparación es urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave (una fuga de agua, por ejemplo), puedes hacerla tú mismo previa comunicación al arrendador y exigirle de inmediato su importe (art. 21.3 LAU).
Comunica siempre por escrito (mensaje o email vale, mejor si queda constancia) y guarda las facturas.
Obras largas: reducción de renta
Si el casero hace obras de conservación que duran más de 20 días, tienes derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda que no puedas usar (art. 21.2 LAU).
Si no responde a tus avisos de avería: comunicación fehaciente (burofax), y en caso de inacción puedes reclamar judicialmente o, en averías que afecten a la habitabilidad, acudir a los servicios de consumo o vivienda de tu CCAA.
Preguntas frecuentes
Se ha roto la caldera, ¿quién la paga?
El arrendador, salvo que la avería se deba a un mal uso tuyo. La conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad es obligación suya (art. 21.1 LAU).
Mi contrato dice que todas las reparaciones son a mi cargo, ¿es válido?
No. Esa cláusula es nula (arts. 6 y 21 LAU). Al inquilino solo le corresponden las pequeñas reparaciones del desgaste por el uso ordinario.
Hay una fuga de agua y el casero no contesta, ¿qué hago?
Si es urgente, comunícaselo (por escrito, aunque sea un mensaje) y haz la reparación tú mismo: puedes exigirle el importe de inmediato (art. 21.3 LAU). Guarda la factura.
El casero va a hacer obras un mes, ¿tengo que seguir pagando lo mismo?
Si las obras de conservación duran más de 20 días, la renta debe reducirse en proporción a la parte de la vivienda de la que te veas privado (art. 21.2 LAU).
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